Инвестиции в недвижимость

Недвижимость сегодня, пожалуй, самый понятный инструмент инвестирования. Рублевые вклады не дадут хорошей доходности, скорее, это способ сохранить деньги, чем заработать на них. Валюта сильно просела, а рынок ценных бумаг (акций, облигаций) пережил самую продолжительную остановку в истории. Остаётся простой и понятный инструмент – операции с недвижимостью. Это и покупка, продажа и аренда.

По данным аналитика Уральской палаты недвижимости Михаила Харькова, стоимость новостроек за два года выросла на 55%, вторичного жилья на 35%. Недвижимость на фоне макроэкономической ситуации также претерпевает колебания, март-апрель были просадки по цене, спросу, но в июне-июле рынок достиг докризисных отметок. В сентябре ожидается повышенный спрос на недвижимость. К тому же государство всячески поддерживает строительную отрасль, на покупку жилья действуют низкие ставки по ипотеке от 3% при инфляции в 15%, что также подогревает интерес к покупке этого актива.


В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

На фоне вторичного жилья несравненно выигрывают новостройки. Это жилье комфорт-класса. Покупая жилье в новом ЖК, вы приобретаете не только жилые квадраты, но и современную детскую площадку, ухоженные цветущие дворы, подъезда в стиле зоны ресепшн в отеле, удобные колясочные на первом этаже, видеонаблюдение двора и дома, современное инженерное оснащение (телеметрия и др), вплоть до специального помещения для мойки лап собак.

Стоимость новостройки показывает лучшие темпы роста, по отношению к вторичке. И сдается куда дороже, чем квартиры в старых домах «Хрущевского типа» с грязным подъездом и ржавой «лазанкой» во дворе. Чем старше дом, тем медленнее квартиры в нем растут в цене вместе с рынком, и быстрее теряют в цене при колебаниях рынка, просадке.

По каким критериям выбирать недвижимость?

• Количество комнат. Однокомнатные квартиры - это самый ликвидный и ходовой товар. Они хорошо продаются в последующем и хорошо сдаются. Двушки чаще стремятся снять покомнатно, а это почти всегда в квартире 3-4 жильца и, как следствие, быстрый износ.
• Расположение. Чем ближе к центру - тем лучше сдаётся. Самые популярные микрорайоны - центр и первый пояс от центра. Еще обратите внимание на метро и транспортные узлы. Если вы покупаете эконом - ищите локации, где ходит много разного общественного транспорта.
• Отделка. Покупая квартиру, как инвестицию, на стадии строительства, инвестор планирует продать ее через год-полтора по более выгодной цене. Мы проанализировали сделки в нашем АН и выяснили, что 90% сделок у нас проходят с использованием кредитных средств. При покупке будущие новоселы просчитывают свои возможности и стараются приобретать квартиры уже с отделкой, т.к выплачивать ипотеку и нести расходы на ремонт достаточно накладно и часть покупателей откажутся от объекта без отделки, даже если квартира с хорошими характеристиками и в хорошей локации. Инвестору необходимо учитывать это при выборе объекта. Застройщики также отмечают эту тенденцию и выводят квартиры на рынок не только с отделкой, но и полностью мебелированые.
• Планировка. Как мы знаем, в домах нового типа присутствуют разные планировочные решения. Есть классические, есть евро-планировки, студии, мастер-спальни, квартиры с большими террасами, с отдельным входом и т.д. Хорошую планировку можно выбрать на старте продаж, а после сдачи дома, когда на этот дом будет ажиотаж и у застройщика квартир не останется, такое предложение будет более ценным.
• Цена. Соотношение цены и качества.

Как и когда выгодно приобретать недвижимость в качестве инвестиций?

Как и во всех инвестициях, в недвижимости то же есть время продавать и есть время покупать. Зависит это от соотношения спроса и предложения, а также прогнозов по ним, от общей экономической и политической ситуации в стране. Есть и сезонность, но она, как правило, в меньшей степени распространяется на квартиры, в основном это касается загородной недвижимости.

Некоторую сезонность мы отмечаем с августа по декабрь. Мы заметили повышенный спрос в этот период в связи с тем, что иногородним студентам-платникам, поступившим в ВУЗы, не предоставляются общежития. Родители, имеющие возможность, покупают жилье, комнаты, однокомнатные квартиры Их бывшие владельцы, в свою очередь, с небольшой доплатой переезжают в квартиры большей площадью, тем самым запускается механизм продажи и спроса. С января по март рынок спокойный, Практически весь январь праздничный, люди долго раскачиваются. В феврале появляются вялые звонки, в марте начинаются просмотры, а уже в апреле рынок оживает.

Для приобретения недвижимости в качестве инвестиций, удачнее всего когда спрос малый, а предложения в большом количестве: продавцы, желая быстро продать, охотно торгуются, застройщики предлагают скидки и всевозможные акции (кладовая или кухонный гарнитур в подарок, субсидирование ипотечной ставки и др.) Те, кто не имеет возможности приобрести жильё своему чаду арендуют, здесь сработают инвестиционные квартиры – студии под сдачу.
Продавать же выгодно когда высокий спрос и мало объектов на рынке – это как раз вышеописанный период.

Какие факторы стоит учитывать при покупке недвижимости в качестве Инвестиции?

Ипотека может стать выгодной, если годовая инфляция будет выше процентной ставки по ней. Это основной фактор, который делает ипотеку выгодной. Главное, чтобы уровень инфляции был выше ставки, которую вы платите. В этом случае вы оказываетесь в большом выигрыше. Например, все нулевые годы до 2008-го те, кто брал ипотеку и покупал недвижимость, имели огромную прибыль, поскольку инфляция постоянно превышала кредитную ставку.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2022 году?

Инвестиции в недвижимость на сегодня самый простой, понятный, надёжный и выгодный способ  сохранения и приумножения денег. При росте инфляции в 15% нести деньги в банк под 7-8% не выгодно – это очевидно даже слепому. Банки предлагают множество кредитных продуктов, по ставкам от 3%. Даже ипотека становится выгодной для инвестора, если годовая инфляция будет выше процентной ставки по ней.