Уральское юридическое общество

Сдать квартиру на длительный срок

Как сделать это безопасно и выгодно?

Мы уже обсуждали, каким образом можно зарабатывать, инвестируя в недвижимость, плюсы и минусы таких инвестиций (почитать об этом можно вот здесь). Сегодня подробнее поговорим об одном из способов заработка - сдаче квартиры в аренду. Как сделать это безопасно, просто и, главное, выгодно для себя.

Какую квартиру выгоднее купить для сдачи в аренду?
Как показывает практика, выгоднее всего покупать для сдачи - квартиры-студии или "однушки", они пользуются наибольшим спросом и быстрее всего окупаются. В Екатеринбурге, с учетом стоимости квадратного метра, спроса и цены на аренду, такая недвижимость окупается в среднем за 10-12 лет.

С другой стороны - 2к и 3к квартиры сдавать гораздо безопаснее. Чаще всего их снимают семьи с детьми и самое плохое, что может грозить недвижимости - это разрисованные стены.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду?
Поскольку мы говорим о долгосрочной аренде, необходимо сделать квартиру привлекательной для жизни будущих клиентов. При этом важно соблюсти баланс между не дорого и качественно.

Простые правила:

Стены лучше красить, а не покрывать обоями;
Ванную и туалет обеспечить пусть и не дорогой, но новой сантехникой, она прослужит дольше;
Обеспечить исправность проводки и розеток;
Советские стенки заменить на новый шкаф и комод;
Обеспечить квартиру бытовой техникой и новой кроватью с матрасом.

Все это сделает квартиру более привлекательной для потенциальных жильцов, кроме того, поможет установить достойный ценник и тем самым "приведёт" к вам более сознательных и ответственных арендаторов.

Как выбрать арендатора?
Самый важный и самый сложный вопрос. Для начала разберемся, как искать арендаторов. Проще всего - обратиться за помощью к риелтору. Он возьмет на себя обязанности по показам квартиры и станет барьером на пути недобросовестных клиентов.

Если решили искать сами, то стоит обратить внимание на сайты с объявлениями и социальные сети.

Заранее составьте список требований к арендатору, тогда сможете быстро в первом телефонном разговоре задать все интересующие вас вопросы и решить, стоит ли продолжать общение. Среди важных критериев - вредные привычки и наличие домашних животных.

Совет специалиста

Встречу с потенциальным арендатором лучше назначить у подъезда, тогда по пути до квартиры вы сможете завязать непринужденный разговор и понять, сможете ли в дальнейшем иметь дело с этим человеком.

Что важно знать об арендаторе?

Кто будет жить в квартире - один арендатор или несколько человек. Это поможет оценить уровень потенциального ущерба квартире.
Образ жизни - курение, алкогольные напитки, стабильная работа, отношения: все это может стать решающим при выборе сдавать квартиру этому человеку или нет.
Стабильность доходов - комментарии здесь не требуются.

Как определить стоимость аренды?

Самая распространенная ошибка среди собственников квартир - завышение стоимости своей недвижимости. При слишком высокой цене квартира будет просто стоять пустой, а значит - не приносить прибыль.

При этом, если занизить стоимость - вырастет срок окупаемости, а кроме того, низкая цена привлечет менее адекватных арендаторов. Как лучше поступить? Здесь 2 варианта: обратиться за помощью к профессионалам или самостоятельно изучить рынок. Если планируете сдавать квартиру не один или не два года, а дольше, лучше выбирать первый вариант: один раз заплатить и узнать оптимальную цену.

Если все-таки решили сэкономить, то вот список критериев, которые напрямую влияют на цену аренду:

Местоположение и транспортная доступность объекта;
Инфраструктура вокруг объекта;
Состояние жилого дома;
Состояние квартиры;
Площадь и количество комнат;
Соседи;
Сезон, когда вы планируете сдавать квартиру;
Ситуация на рынке.

Риски сдачи квартиры в аренду

Самый страшный пункт для всех арендодателей. Чего стоить бояться, сдавая свою квартиру посторонним людям?

1. Повреждение имущества - самый распространенный и самый оправданный страх. Пострадать может как сама квартира, так и мебель, сантехника и бытовая техника в ней.
2. Субаренда - менее распространенная практика, но тоже имеет место. При такой схеме мошенник снимает квартиру и сдает ей за более высокую стоимость. Иногда - сразу нескольким клиентам.
3. Преступные действия арендаторов - злоумышленники под видом квартиросъемщиков могут обокрасть жильё, испортить или сменить замки и не допускать владельца. Такие ситуации происходят нечасто.

Как защититься от рисков при сдаче квартиры в аренду?

Самый эффективный способ - тщательно подходить к выбору арендатора. Но поскольку от ошибок не застрахован никто, стоит предпринять еще несколько важных мер.

Взять с арендатора депозит - чаще всего в размере месячного платежа. Эти деньги в случае непредвиденных ситуаций, пойдут на погашение ущерба;
Застраховать сдаваемое жильё: отделку квартиры, технику в ней и гражданскую ответственность перед соседями.

Что указать в договоре аренды квартиры?
Договор - это самый важный документ при сдаче квартиры. Он оговаривает права и обязанности ваши и арендатора. Его необходимо заполнять тщательно, прописывая все детали сделки.

Хороший риелтор составит договор так, чтобы вы были полностью защищены от любых возможных неприятностей

Обратиться

В договоре необходимо указать все параметры квартиры, данные владельца и арендатора. Внести пункты о размере арендного платежа, его периодичности, а также - страховом депозите. Важной частью договора является порядок его расторжения. Кроме того, в дополнении договору необходимо указать список ценных вещей, находящихся в квартире: мебели и техники, их количество и состояние. Не забудьте указать показания счетчиков.

После того как заключили договор

Важно договориться с арендатором о визитах, чтобы вы могли проверить состояние своего имущества. В первые месяцы такие визиты должны быть регулярными, затем их количество можно снизить.